Otac američkog trgovačkog centra, arhitekt rođen u Austriji Victor Gruen, zamišljao je tržni centar kao svojevrsno središte grada u američkom predgrađu. Ugledao je tržne centre kao glavne ulice pod kontrolom klime, s poštama, supermarketima i kafićima, postavljenim usred većih kompleksa sa školama, parkovima, medicinskim centrima i rezidencijama. Teško da biste uopće trebali voziti. Gruen je automobile smatrao odbojnim.
Ali samo dio Gruenove vizije zahvatio se: siva kutija pod kontrolom klime, poznata po poticanju kulture automobila, a ne zaustavljanju. Godine 1978. stariji Gruen suprotstavio se njegovoj ideji.
"Želio bih iskoristiti ovu priliku da se jednom zauvijek odričem očinstva", rekao je. "Odbijam plaćati alimentaciju za ono kopile. Uništili su naše gradove. "
Danas, šetajući Sveučilištem Placeom u mom rodnom gradu Chapel Hill, u Sjevernoj Karolini, zadivljena sam baš kako, pa, tako je i u Gruenu. Uz trgovine, od kojih su mnoge domaći butici, na raspolaganju su velika 24-satna teretana, CrossFit studio, kozmetička škola, lokalna AM radio stanica, ispostava odjeljenja za komunalne djelatnosti policijskog odjela i muzej djece. Na jednom kraju, u kojem je nekada bila robna kuća Belk, nalazi se ogroman južnjački specijalitet za hranu za gurmane s restoranom, kafićem i satovima kuhanja. S druge strane, tamo gdje je nekada bila robna kuća Dillard, luksuzno je kino, gdje možete dobiti rolne jastoga isporučene pravo na vaše plišano kožno sjedalo. U atriju lokalni učenici rade domaće zadatke na udobnim kaučima, koristeći besplatni wifi. U toplim noćima gužve u popularnom vrhunskom taqueriji trgovačkog centra prelijevaju se na pločnik, čavrljaju i pijuckaju margarite.
To nije bilo istina prije deset godina. Tada se zvao University Mall, bio je napola prazan i potpuno depresivan. Moja majka nije htjela tamo ići.
"Previše patetično", rekla je.
Transformacija koja se dogodila na University Placeu samo je jedan primjer kako se trgovački centri mijenjaju u Americi. Dok naslovi govore o "smrti američkog tržnog centra", stvarnost je složenija. Trgovački centri na nekim mjestima umiru, da, njihovi skupi korpusi za uklanjanje koji krase krajolik. Ali na drugim mjestima tržni centri postaju "životni centri" poput onoga što je Gruen zamislio. A neki idu dalje od toga, pretvarajući se u potpuno različite stvari: stambene komplekse, crkve, škole. Na terenu, urbanisti vide još više koristi: farme, mjesta izvedbe, prostori za skočne prozore.
Pad, smrt i transformacija američkih trgovačkih centara ima nekoliko uzroka. "To je zasigurno funkcija internetskog kupovine putem e-trgovine", kaže Chris Calott, arhitekt i profesor arhitekture na Kalifornijskom sveučilištu u Berkeleyu. "To je bila glavna raketa koja traži toplinu u trgovačkom centru."
U Americi je također jednostavno previše previše maloprodajnog prostora. Imamo malo više od dvostrukih četvornih metara maloprodajnog prostora po osobi od Australije, a pet puta više od Velike Britanije. Programeri izgrađeni manijakalno od 1990-ih do sredine 2000-ih, baš kad je internet počeo mijenjati krajolik maloprodaje. Tada je pogodila Velika recesija. Mnoge spajalice u trgovini kao što su RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch i The Limited počele su zatvarati sve ili mnoge lokacije.
Calott procjenjuje da će 50 posto tržnih centara koji su radili u američkim godinama u kojima je bila najviša cijena, biti od šezdesetih do osamdesetih godina prošlog stoljeća. Toliko je tržnih centara već mrtvo da su stvorili žanr fotografije koje Calott naziva „trgovačkim centrima:“ jezive, elegične slike raspadajućih prostora, zaustavljene eskalatore, obrasle prašinom za stopala i fontane sa atrijem.
Izgledi trgovačkih centara uvelike se razlikuju ovisno o njihovoj klasifikaciji. Tvrtka za istraživanje nekretnina Green Street Advisors razvrstava tržne centre u četiri razreda - A, B, C i D, s plusima i minusima - ovisno o njihovoj produktivnosti i kvaliteti stanara. Trgovački centar klase A mogao bi donijeti više od 500 USD po kvadratnom metru, dok tržni centar klase C može donijeti samo 250 USD. Prema većini procjena, u Americi ima oko 300 trgovačkih centara A i više od 700 tržnih centara B, C i D.
Trgovački centri klase A idu sasvim u redu. Prema izvještaju tvrtke Green Street Advisors za 2017. godinu, tržni centri s visokom produktivnošću udvostručili su se od recesije. Smješteni su u bogatim područjima, pa ih se može graditi ili obnavljati u skladu s željama suvremenih kupaca.
Neposredno ispred brda Chapel u gradu Durhamu nalazi se The Streets at Southpoint, trgovački centar klase A + koji je otvoren 2002. godine. Southpoint je namjerno dizajniran za vibru Main Street uzimajući vizualnu inspiraciju iz centra Durhama. Njegova fasada od crvene opeke prekrivena je umjetnim zidnim zidnim zidovima koji oglašavaju zamišljene davne tvrtke i proizvode: Williamsonova pekara („Svježe pecivo, majstor Baker!“), Kinston Toasted Corn Flakes. Dvorište za hranu dizajnirano je tako da podsjeća na sirovi otvoreni prostor duhanskih skladišta koja je nekada uspijevala u središtu Durhama. Dok je većina tržnog centra zatvorena, postoji vanjsko pješačko krilo zvano Main Street, s fontanama i klupama i (lažnim) starinskim štitnicima za šahtove.
Southpoint i University Mall primjeri su - jednog novog, drugog preuređenog - onoga što Calott naziva „novonamjenskim životnim centrom“.
"Zamisao urbanističkog dizajna životnog centra je da pruža vanjski osjećaj zajednice, takav urbani, heterogeni osjećaj", kaže Calott. "To je rekreacija glavne ulice ili živahnog gradskog središta."
Ovo je tržni centar u koji ljudi dolaze ne samo zbog kupovine, već zbog zabave, hrane i druženja. To je presudno jer kupci više ne provode sate pregledavajući način kao nekada.
"U pretinnetskim danima išli biste u trgovački centar i otišli biste u 20 trgovina", kaže Ray Hartjen iz RetailNext, tvrtke koja maloprodajom pruža analizu podataka. "Ti su dani potpuno nestali. Ljudi dolaze u tržni centar u dvije ili tri prodavaonice - vrlo kirurške misije za kupovinu. "
Tako tržni centri moraju pronaći načine kako kupce zadržati u kućama. Southpoint to radi uspješno, s tim da kupci zaustavljaju da pogledaju koncertnu seriju "Glazba u glavnoj ulici", pohađaju jogu u dućanu u Lululemonu ili mlinu ispred Cheesecake Factory-a, sa zujanjima u ruci.
S druge strane Durhama je Northgate Mall. To je klasificirano kao C + / B- svojstvo. Kad sam bio dijete, bilo je užurbano mjesto, s klasičnim trgovinama iz 1990-ih poput Express-a i Gap-a i popularnom zatvorenom vrtilju. Sada je obično gotovo prazan. Macy je nedavno zatvorena, a drugo sidro, Sears, na životnoj je podršci.
Northgate se nada da će slijediti model University Place, zamišljajući sebe kao centar za mješovitu uporabu s uredskim prostorom, teretanom i privremenom postajom javne knjižnice. Ali drugi, slični trgovački centri klase B, C i D postaju još radikalniji.
Širom Amerike deseci tržni centri pretvoreni su u crkve. U Grandvilleu, Michigan, biblijska crkva Mars Hill preuzela je trgovinu sidra u napuštenom tržnom centru Grand Village, nadimajući njenu ogromnu kapelu "The Hangar". Florida. Brojne druge crkve su pretvorene napuštene tržne centre pretvorile u vjerske „kampuse pune usluge“. Ostali tržni centri, poput trgovačkog centra Euclid Square u Euclid-u, Ohio, imali su pojedinačne prodavaonice napunjene desetinama malih crkava.
Medicinski su centri popularni, jer im treba puno prostora i parkinga. Škole su još jedna dobra upotreba. Dio Austinovog mrtvog Highland Mall-a sada je nova podružnica Austin Community Collegea. U Montgomeryju u Alabami stari Montgomery Mall nedavno je otvorio svoja vrata kao Montgomery Pripremna akademija za karijernu tehnologiju, koja koristi velike prostore kao laboratorije za podučavanje građevinarstvu, stolariji i zavarivanju; Preko tržnog centra gradska policija i vatrogasna postaja zauzele su bivšu trgovinu odjeće. Ostali tržni centri postali su uredski prostori: Google je 2016. kupio Mayfield Mall, najstariji zatvoreni tržni centar u Sjevernoj Kaliforniji koji koristi kao satelitski kampus. Rackspace, tvrtka koja pruža web hosting, pretvorila je urnebesno otpušteni trgovački centar San Antonija u svoje sjedište, nadimak The Castle.
Ironično je da Amazon, mjesto za koje su mnogi zaslužni ubojstvom iz tržnog centra, unosi život u barem jedan mrtvi trgovački centar. Mjesto Clevelandovog Randall Park Mall-a, u jednom trenutku najvećeg u Americi, postavljeno je na Amazonski centar za ispunjenje, čime će na ovo područje donijeti oko 2000 radnih mjesta. Stručnjaci očekuju da će mnogi bivši tržni centri postati skladišta, distribucijski objekti i logistički centri tijekom sljedećih nekoliko godina, jer raste potreba za industrijskim prostorom i pada potreba za maloprodajnim prostorom.
Mnogi programeri također salveraju nad idejom pretvaranja trgovačkih centara u stambene objekte. Na kraju krajeva, u mnogim gradovima ima previše malo i malo stanovanja (posebno pristupačnog stanovanja). Iako su koncipirani mnogi projekti, dosad je realizirano samo nekoliko projekata. Najistaknutiji primjer je Providence, Arcade Providence na Rhode Islandu, najstariji trgovački centar u Americi, koji je stari maloprodajni prostor pretvorio u pristupačne mikroapartmane. Calott je trenutno uključen u projekt pretvaranja robne kuće mrtvog centra u uredski prostor s kućištem na krovu. No, radikalno transformiranje prostora nije jednostavno, a sheme nisu uvijek išle dobro.
Neki poluprazni tržni centri pokušavaju divlje ideje ispuniti prostor i privući gužve: trke za pse, zatvoreni povrtnjaci, mjesta za vjenčanja, čak i strojevi s umjetnim valovima za unutarnje surfanje. Drugi su pokušali postati umjetnički inkubatori, nudeći umjetnicima, galerijama i prostorima izvedbe nisku najamninu.
Neki će tržni centri, naravno, jednostavno biti srušeni. Ali ovo je "skup prijedlog", kaže Calott, a dogodit će se samo kad grad odluči da zemljište ima takvu vrijednost što si može priuštiti rušenje. U mnogim ruralnim područjima i gradovima pojasa hrđe napuštene tržnice i dalje će propadati.
Jednom mjestu na kojem tradicionalni tržni centri još uvijek cvjetaju? Azija. Ovdje u Hong Kongu, gdje živim veći dio godine, ogromna količina svakodnevnog života odvija se u granicama ogromnih trgovačkih centara visokih uspona. Tržni centri imaju klizališta, unutarnja igrališta, koncertne prostore, vrtiće. Neki od najboljih gradskih restorana nalaze se u trgovačkim centrima; nema smisla da je blagovaonica u tržnom centru u najmanju ruku deklasirana. Tržni centri također su integrirani u gradsku strukturu tako da se izravno povezuju s kulama, uredima i javnim prijevozom. Dio toga je zbog klime. Ovdje, i na mjestima poput Singapura i Dubaija, vrućina može biti tako ugnjetavajuća da je jednostavno lakše boraviti u zatvorenom.
Svakog ponedjeljka navečer izlazim iz metroa izravno u trgovački kompleks u Tai Koo Shingu. Zgrabim čaj u Starbucksu i odlazim gore do jednog od priloženih kula stana, gdje predajem srednjoškolcu engleskog jezika. Nakon toga se vraćam dolje, vršim kupovinu namirnica za večeru u supermarketu u podrumu tržnice, a zatim se vraćam u vlak. Sve bez napuštanja tržnog centra. To je vrhunsko iskustvo miješane uporabe, nije potreban automobil.
Da li bi Victor Gruen odobrio?
